전세집 보일러 수리비, 세입자가 내고 계신가요?

얼마 전 전세 사는 분 댁에 보일러 때문에 갔습니다. 온수가 미지근하게만 나오고 난방은 방 하나만 돌더군요. 세입자분은 이미 관리사무소에서 “전세면 세입자가 고치는 거 아니냐”는 말을 듣고 현금을 준비해 놓은 상태였습니다. 그런데 막상 열어보니 12년 된 보일러의 삼방밸브와 순환펌프 쪽 노후였습니다. 이런 건 보통 세입자가 혼자 떠안을 일이 아닙니다.

보일러 수리 전세 문제는 현장에서 자주 부딪힙니다. 기계 고장보다 돈 내는 사람을 정하는 일이 더 시끄럽습니다. 그래서 먼저 증상, 원인, 사용 책임을 나눠 봐야 합니다. 그냥 “전세니까 세입자”, “집주인 물건이니까 집주인” 이렇게 가면 싸움 납니다.

전세집 보일러, 원칙은 집주인 수선 의무가 먼저입니다

민법에서 임대인은 집을 사용하고 살 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 보일러는 옵션 가전 정도가 아닙니다. 겨울 난방과 온수를 담당하는 기본 설비입니다. 정상 사용 중 노후로 고장 났다면 대체로 임대인 쪽 책임으로 봅니다.

특히 아래 같은 경우는 세입자가 먼저 돈을 내기 전에 집주인에게 알려야 합니다.

• 입주 때부터 보일러 연식이 오래된 경우
• 온수와 난방이 모두 안 되는 경우
• 에러코드가 반복해서 뜨는 경우
• 배관 누수나 보일러 내부 누수가 보이는 경우
• 부품 단종이나 열교환기 파손처럼 큰 수리가 필요한 경우

현장 기준으로 10년 넘은 보일러는 부품 하나 갈아도 다른 부품이 따라 고장 나는 일이 많습니다. 삼방밸브 8만~15만 원, 순환펌프 12만~20만 원, 열교환기 20만~35만 원 정도가 흔한 범위인데, 지역과 모델에 따라 달라집니다. 보일러 전체 교체는 보통 70만~120만 원 선까지 갑니다. 이 정도 금액이면 세입자가 조용히 처리할 수준이 아닙니다.

그래도 세입자 부담이 되는 경우가 있습니다

전세라고 해서 전부 집주인 책임은 아닙니다. 세입자 과실이면 얘기가 달라집니다. 제가 본 사례 중에는 외출 모드도 안 쓰고 한겨울에 며칠 집을 비워 배관이 얼어 터진 경우가 있었습니다. 이건 노후 고장과 다릅니다. 관리 부주의가 들어갑니다.

세입자 부담으로 볼 수 있는 경우는 대략 이렇습니다.

• 동파 방지 조치를 하지 않아 배관이 언 경우
• 임의로 배관 밸브를 잠그거나 분해한 경우
• 보일러실에 물건을 쌓아 흡기나 배기를 막은 경우
• 필터 청소를 무리하게 하다가 부품을 파손한 경우
• 사용 설명서와 다른 방식으로 계속 운전한 경우

다만 집이 원래 단열이 나쁘고 보일러실이 외부에 노출돼 있었는지, 입주 전부터 배관 보온재가 없었는지도 같이 봐야 합니다. 동파라고 무조건 세입자 책임이라고 밀어붙이면 안 됩니다. 현장 사진이 중요합니다.

기사 부르기 전 30초만 확인할 것

보일러가 안 된다고 바로 기사부터 부르면 출장비가 나갑니다. 별일 아닌 경우도 많습니다. 저는 전화 받으면 먼저 이 네 가지를 확인시킵니다.

• 전원 플러그가 빠져 있지 않은지
• 가스 밸브가 배관 방향과 나란히 열려 있는지
• 분배기 밸브가 잠겨 있지 않은지
• 보일러 압력이 1.0~1.5bar 근처인지

압력이 0에 가까우면 난방수가 부족한 겁니다. 일부 모델은 물보충 밸브를 열어 압력을 맞추면 바로 살아납니다. 그런데 보충해도 압력이 금방 떨어지면 어딘가 새는 겁니다. 그때는 계속 물만 넣지 말고 멈춰야 합니다. 누수가 있는데 물을 계속 넣으면 아랫집 천장까지 젖을 수 있습니다.

에러코드도 사진으로 남겨두는 게 좋습니다. E1, 01, 03 같은 표시는 제조사마다 의미가 다릅니다. 기사에게 코드와 증상을 같이 보내면 불필요한 방문을 줄일 수 있습니다. “안 돼요”보다 “온수만 안 되고 난방은 됩니다”, “작동 5분 뒤 꺼집니다”가 훨씬 정확합니다.

직접 만지면 안 되는 선이 있습니다

보일러는 물, 전기, 가스가 같이 걸린 장비입니다. 겉뚜껑 열고 리셋 버튼 누르는 정도와 내부 부품을 만지는 건 완전히 다릅니다. 가스 냄새가 나면 보일러를 켜서 확인하지 마십시오. 창문 열고, 중간밸브 잠그고, 가스 공급 쪽에 연락하는 게 먼저입니다.

아래 상황은 자가 수리 대상이 아닙니다.

• 가스 냄새가 나는 경우
• 보일러 아래로 물이 계속 떨어지는 경우
• 차단기가 반복해서 내려가는 경우
• 연통이 빠졌거나 흔들리는 경우
• 불꽃 점화가 반복 실패하는 경우

특히 연통 문제는 우습게 보면 안 됩니다. 배기가스가 실내로 들어오면 위험합니다. 테이프로 감거나 대충 끼워 넣는 식으로 버티는 집을 가끔 보는데, 그런 건 수리가 아니라 사고를 미루는 겁니다.

전세 보일러 수리비는 이렇게 말해야 덜 싸웁니다

집주인에게 연락할 때는 감정부터 꺼내면 일이 꼬입니다. 증상, 사진, 에러코드, 사용 기간, 기사 의견을 순서대로 보내는 게 낫습니다. “고장 났으니 돈 주세요”보다 “온수와 난방이 안 되고, 보일러는 제조 연월 기준 11년 됐고, 기사 확인 결과 순환펌프 노후로 보인다고 합니다”가 훨씬 세게 들립니다.

수리 전에는 가능하면 집주인 동의를 받으십시오. 급한 겨울철이라 먼저 고쳐야 하는 상황이면 통화 녹음, 문자, 사진, 영수증을 남겨야 합니다. 나중에 필요비 청구 이야기가 나와도 자료가 없으면 말싸움만 남습니다.

그리고 수리비가 20만 원을 넘기기 시작하면 교체 견적도 같이 받아보는 게 맞습니다. 12년 된 보일러에 열교환기, 펌프, 밸브를 줄줄이 갈면 돈만 들어갑니다. 세입자 입장에서도 오래된 기계에 큰돈을 쓰는 건 손해고, 집주인 입장에서도 몇 달 뒤 또 고장 나면 다시 불려 나옵니다.

제가 현장에서 보는 기준은 단순합니다. 사용자가 망가뜨린 흔적이 없고, 보일러가 오래됐고, 난방이나 온수라는 기본 기능이 안 되면 집주인과 먼저 이야기해야 합니다. 반대로 동파 방치, 임의 분해, 가스·전기 쪽 위험 증상은 직접 해결하려 들면 안 됩니다. 보일러 수리 전세 문제는 돈 문제이기도 하지만, 겨울에 사람 사는 문제입니다. 괜히 참다가 더 크게 고장 내는 것보다 증거 남기고 빨리 선을 긋는 편이 낫습니다.